10月份房地产出售面积“回暖”,为何会触底回升

原题目：10月份房地产出售面积“回暖”,为何会触底回升?

近日，国度统计局宣布1-10月份房地产数据。值得关注的变化是，今年前10个月，商品房出售面积同比增加0.1%，今年首次实现正增加，单月同比持续4个月正增加。这或许意味着，今年全国商品房出售面积和出售金额有望超出2018年，出乎业内对今年楼市出售将下滑的广泛预判。另外，10月份的数据也显示，房地产全链条表示出改善迹象。除了中游的出售外，上游的拿地和开工、下游的竣工，也都趋于向好走势。

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今年以来，楼市调控延续从严基调。依据中原地产研讨中心统计，前10个月相干方面共宣布482次调控政策。而且，今年楼市调控开端向长效机制改变：一是融资端掌握资金流向房地产，房地产融资全渠道收紧，监管层同时还启动信贷(包含信托)范围和比例“双控”。另外，LPR新机制的推出，彰显了监管层要树立资金流回实体这一长效机制的决心。

二是高层提出“不以地产作为短期刺激经济的手腕”后，各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停，笼罩热门区域的调控政策(比如限购、限售等)基础坚持稳固。今年以来，市场预期较悲观，开发商广泛降价促销，而调控加码“融资端”以后，开发商资金起源增速呈降落态势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金降落显著。那么，在当前的市场预期、政策环境、资金环境下，缘何房地产还能显著改善呢？

笔者以为，首先，去年基数低是今年10月全链条改善的主要原因。比如，去年10月新开工面积只有1.6亿平方米，较去年下半年其余月份(都在2亿平方米以上)的差距较大；去年10月1.38亿平方米的出售面积，也是年内低点，低于下半年1.57亿平方米的月均范围。其次，调控趋严、预期转弱、资金面压缩等原因，倒逼开发商“降价跑量”，促成短期地产链条迅速循环，导致上中下游数据转好。比如，今年8月份开端，开发商大范围促销，出售均价(出售金额/出售面积)持续4个月降落。笔者在调研中还发现，开发商广泛祭出全员营销、转中介营销等手腕。

房地产政策气氛转变以后，开发商“快周转”的诉求更强烈，这对于增进出售有很大的改善。另外，基于行业内外大环境的断定，当下开发商广泛以为，全国新房出售的空间趋于触顶(在17亿平方米左右)。由此，当外源融资渠道压缩后，内源融资(开发贷+出售回款)备受器重。于是，在需求尚稳固的情形下，开发商纷纭“抢跑”出售节点，进步存货周转率，工程节点考察趋严，新开工向“饱和备货”靠拢，以掠夺可贵的增量空间。所以，新开工、出售就表示出良好走势，补库存也让土地市场开端触底反弹。

此外，从融资成本、政策偏向看，行业发展越来越有利于大房企，大房企拿地相对稳固。土地出让配建要求、竣工交付要求、客户产品诉求、维权意识等方面，政策监管越来越严厉，市场要求也越来越刻薄，融资对于抵押物的品质要求也越来越高，这些都有利于大房企运营。因此，行业集中度显著晋升，龙头开发商出售、拿地等方面的竞争越来越剧烈。

今年各地(包含三四线城市)在售库存广泛不高。特殊是近期处所政府广泛面临财政收支压力，土地市场上挂出很多优质、低价地块，四季度拿地窗口开端呈现。基于“补库存”、进步出售排名的须要，加上2020年融资筹划铺排，也须要提前落实必定范围的土地储备。于是，近期大中型开发商开端增长拿地，从而助推土地市场趋于好转，这就为行业全链条迅速循环发明了条件。

竣工改善是目前房地产市场另一个大的看点。截至目前，竣工面积持续22个月负增加，今年1-10月份降速为-5.5%，较上半年两位数以上的降幅(最高达20%以上的降幅)显著收窄。一方面，依据施工证规定的竣工期限(两年左右)，2016-2018年持续两位数增加的迅速开工后，从今年下半年开端，竣工将显著增长。另一方面，目前无论是政策监管增强，还是业主维权意识加强，延期竣工现象显著减少，未来新房交付将大面积增加。

今年，调控政策和商品房市场走势与去年相似。年底和年初稳固增加的举动，都触发了“小阳春”行情；年中强化调控，导致下半年政策收紧，市场表示为“前高后低”；年底强调“一城一策”，加上开发商促销力度加大，11-12月开启“翘尾”行情。因此，展望年底两个月，商品房市场有望维持去年末的“年末翘尾”。但是，由于高基数，年末单月出售增速会降落。展望2020年，在经济下行压力背景下，调控政策将更强调“稳地价、稳房价、稳预期”，“一城一策”会更加机动实施，融资环境也将张弛有度，房地产市场会更加分化，但总体安稳。

起源：中国证券报

编纂：krisa