土地市场“暗战”年关|房企预备过“小年”：谨

原题目：土地市场“暗战”年关|房企预备过“小年”：谨严拿地 促销回款 力保安全

每经记者：吴若凡 每经编纂：魏文艺

阅历了今年3、4月份的“小阳春”行情后，楼市逐渐降温。但多数企业还是坚信“今年事迹不会差”，因为多个城市接踵而至的“土拍小高潮”骗不了人。

但进入三季度后，被视为楼市“晴雨表”的土地市场流拍频率上升，开发商的心理预期呈现了显著变化。每年被称为“拿地好时机”的四季度，10月份以来重要城市土地市场成交量同比减少、流拍增多。

有机构以为，地市趋势性的变化，体现出房企对部分市场已经“不买账”。因为目前对于房企来说，比盲目范围化更恐怖的是拿地失误，所以大多数企业谨严度晋升，调整拿地策略。

少了抢地的叫嚣声，多了理性的思考，今年房企在土地侧的表示相比2018年有了显著变化，也给了市场颇多信号。

房企调整拿地策略

国度统计局数据显示，今年前10月房企土地购买面积18383万平方米，同比降落16.3%，距离2018全年29142万平方米的土地购买面积尚有10759万平方米差距；土地成交价款9921亿元，同比降落15.2%。

事实上，进入2019年后，月度累计土地购买面积始终坚持着降落，其中前5个月降幅均超过33%；自6月份开端，降幅逐步收窄，直至10月份同步降落16.3%。

从出售端看，今年1~10月房企整体出售事迹稳步增加，“银十”再发力，单月增速仅次“金九”，其中头部房企贡献最大。中指研讨院数据显示，今年前10月房企拿地金额排在前三的分离是万科、碧桂园和保利，金额分离为1476亿元、1224亿元和920亿元。

但10月份房企投资力度未能延续，拿地热忱消退，各能级城市的投资占比步入稳固期。事实上，进入下半年，就有万科、融创、富力等房企在半年事迹会上公开表现，下半年要谨严拿地。

亿翰智库数据显示，10月份16家典型房企拿地底价成交的数目占41.7%，较9月份降落2.2%。其中溢价率50%以下的地块占比50.0%，环比降落了3.7个百分点；溢价率50%~100%的地块数目占比5.6%，较9月略有回升；溢价率高于100%的地块占比2.8%，同样晋升了0.4个百分点。总体来看，土地成交溢价率稳中有升。

针对房企投资力度显著放缓，亿翰智库以为有两个原因：首先是房地产融资监管并没有任何放松，“金九银十”弱于往年，大部分房企受资金掣肘；其次是市场未来走势并不明朗，在资源有限的情形下，房企偏向于坚持理性和谨严的投资态度。

中梁地产助理总裁陈建良则向《每日经济新闻》记者剖析以为，重要是供需关系产生了变化。虽然近几年处所政府大面积供地，但买家的购置力已经在前两年被透支，现在许多二三线城市已经由卖方改变为买方市场。

虚弱的需求使房企天然会更加谨严，因为大面积供给，或许意味着更大的去化压力。“市场下行阶段，信念不足、预期不足心。”陈建良直言，另一方面，项目利润过低也是房企拿地意愿不高的一个因素。

促销回款迎“小年”

房企的布局意愿度低，市场趋冷是土拍降温的主要因素。与此同时，房企从中小城市撤离的速度也在加快，从三四线城市的流拍率来看，流拍数目依然维持高位。

亿翰智库的数据显示，今年前10月，16家典型房企的投资金额同比增速普降，一线城市的拿地金额同比降落31.6%；核心二线城市的拿地金额同比降落6.5%，普通二线城市的拿地金额同比降落17.1%，三四线城市的拿地金额同比降落18.7%。

克而瑞研讨中心总经理林波表现，现阶段企业拿地大都卡在盈亏线上，以往在市场上行周期，房企可以大胆预测上扬空间，但这一切在限价面前都成了泡影。

其表现，很多房企虽然手上有钱，但是不敢乱花；另一方面，土地价钱并没有很显著的下调，处所政府土地出让价还在高位上，相比年初，虽然地价略有下滑，但个别城市还略有上扬，现阶段要想捡漏还为时过早。

陈建良也告知记者，一般而言，一个项目至少要想赚钱，至少得保证8个点的净利润率。不能低于5个点，究竟很多房企都是高周转、高杠杆支持起来的。有些战略性进入城市可以低一点。之所以是5个点，很多处所项目采用的都是跟投制，如果低于5个点，对于个人来说就是赔本。

为应对市场下行趋势，房企也开端八仙过海各显神通。

三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市，转而提出了一到五线均衡布局，1800亿元的投资预算依据市场情形而定。

中国恒大将拿地尺度进步为毛利在30%以上、净利率在15%以上，同时统筹自有资金，达不到尺度的就不拿；中海是依照预算1350亿港元拿地，尺度是毛利润率15%、IRR是15%。

此外，融信中国提出不同城市设立不同尺度，不拿高价地，通过合作开发减少资金压力；中国奥园则指出要施展收并购优势，除了招拍挂之外，也一并关注三旧改革用地。

不过，58安居客首席房地产剖析师张波告知《每日经济新闻》记者，不可否定大势谨严，但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热门城市群，依然有房企在激进拿地，表示显著。由于这些房企重金布局的区域多在有壮大购房需求支持的城市，项目本身的抗风险力也相对较强，因此整体风险相对较小。但值得注意的是，如果自身持有的高价地块占比过高，则未来的风险亦不容忽视。

在去杠杆慷慨针下，房企的措施有两个，一是促销降价来换取急切须要的现金，尤其是进入四季度后，越来越多的房企推出各种促销，加大去库存速度；二是调整拿地节奏，规避风险。

张波表现，2016~2017年的“地王”项目，大多还面临着出售困局，前形势下，房企就应当审时度势。整体来看，房企整体在土地市场已显著理性，拉动土地溢价率连续走低。尤其是负债率过高的房企，在今年都减少了拿地，甚至有的暂停拿地。

亿翰智库研讨总监于小雨表现，房企应当谨严投资，但也应当视区域具体剖析。出于求稳，房企投资早已开端慢慢回归一二线城市，现在一线的城市的投资占比（按面积算）基础稳固在5%的程度，预计未来呈现太大波动的可能性不大。

于小雨以为，三四线城市的投资占比虽有所降落，但是也存在价值洼地，布局三四线城市的房企，应进步甄别地块价值的才能，合理科学布局，避免资源的糟蹋。

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