老龄化社会正加速到来 住宅适老化改革应早布局

过去房地产大拆大建模式已难认为继，完美包含养老在内的住宅功能和服务，是房企转型的主要方向，须要有足够的耐烦以长周期、赚慢钱的模式深耕新的范畴。

老龄化社会正加速到来。我国老年人大多数选择居家或社区养老，形成了“9073”格式，即90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社区支撑养老，3%的老年人入住机构养老。养老和住房以及居住生涯的方方面面关系都十分亲密。2022年《政府工作报告》提出，再开工改革一批城镇老旧小区，推动无障碍环境建设和适老化改革。可以预计，对于房地产行业和物业行业来说，适老化将成为主要发展方向。

养老产业是一片蓝海。中国社科院宣布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，我国养老产业范围将到达13万亿元。未来与养老有关的行业和范畴将迎来不小的发展空间。有剖析以为，从长远看，人口老龄化对房地产市场会发生必定影响。年长的人总体购房意愿不如年青人，住房总需求可能不再增长甚至有所萎缩。但是人们对适老化住房、老旧小区适老化改革，以及养老服务的需求更加茂盛。

无论是新建小区还是老旧小区，都将涉及适老化建设和改革。国务院发出的《“十四五”国度老龄事业发展和养老服务系统规划》提出，“十四五”时代，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要到达100%。在老小区中，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改革、地面防滑处置，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅，建设凉亭、休闲座椅等适老化改革都应纳入老旧小区改革内容。

适老化建设和改革给房企带来机会与挑战。基于辽阔市场远景和政策大力支撑，新建住宅和社区房企应尽早进行适老化布局，对住宅产品超前规划设计，一方面可以通过差别化加强市场竞争力和吸引力，同时也可避免日后改革带来的麻烦。针对适老化建设和改革的一些基础元素，相干部门也应出台技术导则，甚至是强制性条文，领导房地产开发企业在适老化建设改革中更加规范。相比新社区，老旧小区物业服务并不完美，而老人在老旧小区居住的比例更大，因此，老旧小区的适老化改革需求更急切，挑战更多。房企想要在小区适老布局这一赛道上有所突破，须要在人才储备、经营模式等方面做更多尽力。

与硬件改革相比，养老服务的完美和晋升更为急切，在这方面物业企业有先天优势。因此，六部委曾结合发文推进和支撑物业服务企业积极摸索“物业服务+养老服务”模式。在实际经营中，物业服务企业可以专门设立提赡养老服务的团队和部门，提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照顾看护等定制养老服务。还可以将服务链条延长，丰硕养老服务内容，参与提供医养联合的服务。

其实，不少房企和物业服务企业早就布局养老范畴，但盈利难等困局仍待破解。业内人士统计，范围排名前百名房企中，有约70%进行了与养老有关的布局和摸索。有的企业通过拿地建养老院，也有的以养老功能为噱头卖房。房企在摸索适老化进程中，居家、社区、机构养老等多种模式都有所涉及，建成了一些医养联合型长期照护机构，打造了一批长者社区、老年公寓、照顾中心等。实际上，一些养老机构空置率较高，而其实社会上养老服务的需求量很大，这就存在一个供需错配问题。依照上述“9073”格式，养老服务主阵地还在于社区和居家养老。因此，涉足养老范畴有必要更深刻研讨社区居家养老的特色。同时，在发展养老院等机构养老模式时，可增强调研剖析，找准市场定位，紧跟市场需求。

房企涉足养老范畴遇到的另一个较为核心的问题是盈利周期长，甚至短期根本不盈利的问题。通过提赡养老服务收回成本是一个相对漫长的进程，这对于过去习性了高杠杆、高周转、高回报的房企而言，难免不习性。须明白，过去房地产大拆大建模式已难认为继，完美包含养老在内的住宅功能和服务，是房企转型的主要方向，须要有足够的耐烦以长周期、赚慢钱的模式深耕新的范畴。